Изменения Гражданского кодекса РФ: введены положения об общем имуществе собственников недвижимости
02.10.2023
С 1 октября вступают в силу изменения Гражданского кодекса РФ, внесенные Федеральным законом от 24.07.2023 № 351-ФЗ. В главе 16 «Общая собственность» появился новый параграф 2 «Общее имущество собственников недвижимых вещей».
Отметим, что ранее правоотношения, связанные с общим имуществом собственников недвижимости, регулировались только в части многоквартирных жилых домов. К иным объектам недвижимости правила в отношении МКД применялись в судебной практике по аналогии. Так, в п. 41 постановления Пленума Верховного Суда от 23.06.2015 № 25 указано, что в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст. 249, 289 и 290 ГК РФ и 44 - 48 ЖК РФ. Теперь в ГК появились специальные правила, регулирующие правоотношения собственников недвижимых вещей по поводу общего имущества.
Какие признаки характеризуют общее имущество (ст. 259.1):
- общее имущество принадлежит собственникам в пределах определенной общей территории и связано физически или технологически либо расположено в здании (сооружении) и используется для удовлетворения общих потребностей собственников;
- собственники предполагали использовать это общее имущество для общих нужд при создании (образовании) недвижимости или приобрели (создали) его в дальнейшем для этих целей.
Если в установленном порядке определены границы общей территории и предусмотрено создание на ней общего имущества, то собственникам земельных участков, расположенных на этой территории, принадлежат также доли в праве общей собственности на земельные участки общего назначения (если иное не предусмотрено законом).
Какие это случаи определения такой территории? Это может быть, например, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, земельный участок общего назначения в пределах территории ведения гражданами садоводства или огородничества или в пределах территории гаражного назначения, малоэтажный жилой комплекс. Отметим, что земельные участки под нежилыми зданиями, по общему правилу, не относятся к общему имуществу собственников помещений и машино-мест в них. Такие случаи должны быть прямо предусмотрены законом (п.3 ст. 287.5 ГК). Общими в данном случае являются вспомогательные помещения, конструкции и оборудование.
Состав общего имущества может быть определен в соответствии с законом. Например, такие нормы существуют в ЖК РФ,
Согласно ст. 259.2 ГК доля в праве общей собственности на общее имущество пропорциональна площади соответствующей недвижимой вещи, принадлежащей собственнику. Иные правила могут быть установлены специальным отраслевым законом.
Важно учитывать, что доля в праве общей собственности на общее имущество следует судьбе права собственности на недвижимую вещь, не может быть выделена в натуре и не может быть отчуждена отдельно. Все сделки, совершенные с нарушением данных положений, ничтожны.
Собственник недвижимости может получить любую информацию о решениях общего собрания. По общему правилу решение вопросов владения, пользования и распоряжения общим имуществом принимают большинством голосов всех собственников.
Каждый собственник недвижимой вещи обязан участвовать в расходах и издержках по содержанию и сохранению общего имущества соразмерно со своей долей в праве на общее имущество. Иные правила могут быть установлены только единогласным решением собственников. Если из-за действий одного из собственников возникли допрасходы на содержание имущества, он должен их оплатить.
Также необходимо учитывать, что изменения применяются к правоотношениям, возникшим после 01.10.2023. Вместе с тем, имущество, отвечающее признакам общего имущества (п. 1,2 ст. 259.1 ГК), переходит в общую долевую собственность собственников недвижимых вещей в порядке, определенном федеральным законом.
