Судебная практика по земельным спорам в защиту интересов муниципалитета

12.12.2024

Документы: Обзор судебной практики Верховного Суда РФ № 2, 3 (2024) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2024)

Верховный Суд РФ в очередном обзоре судебной практики (п. 3 Обзора) привел образец правильного разрешения споров, возникающих из земельных отношений, связанных с реализацией исключительных прав на приобретение земельных участков в собственность или в аренду без торгов лицами, являющимися собственниками зданий или сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Обозначены следующие правоприменительные позиции:

Площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимого имущества и должна быть соразмерна этим объектам.
Возведение на земельном участке объекта незавершенного строительства, не соответствующего по своему функциональному назначению виду разрешенного использования земельного участка, в том числе при наличии государственной регистрации права собственности на этот объект, не влечет возникновения у лица исключительного права на приобретение земельных участков в собственность в порядке, предусмотренном п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ.

Суть дела:

Прокурор обратился в суд с иском к местной администрации и ряду граждан (новых собственников земельных участков) о признании недействительными договоров купли-продажи земельных участков, об исключении из ЕГРН записей и о прекращении права собственности на земельные участки, об исключении из государственного кадастра недвижимости записей о разделе земельного участка, об образовании земельных участков и о постановке их на кадастровый учет, о применении последствий недействительности ничтожной сделки путем возврата в муниципальную собственность земельного участка.

В обоснование требований прокурор указал на то, что при проведении проверки установлено, что на основании постановления администрации гражданину в 2018 году в аренду выделен земельный участок общей площадью 24 410 кв. м из земель населенных пунктов. Договор аренды заключен сроком на 6 лет, вид разрешенного использования «обслуживание автотранспорта», для использования под строительство автостоянки. Однако, на земельном участке гражданином были возведены два одноэтажных нежилых здания – контрольно-пропускные пункты со степенью готовности 90% площадью 16,2 кв.м каждое, которые в мае 2019 года были снесены. До сноса указанных объектов гражданин обратился в администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность, ссылаясь на то, что он является собственником объектов недвижимости. Постановлением администрации земельный участок передан в собственность за плату, с гражданином заключен договор купли-продажи.

Прокуратура сочла эту сделку недействительной в силу ничтожности, поскольку гражданин, обращаясь за выкупом участка, сослался на то, что является собственником двух объектов незавершенного строительства, расположенных на нем, при этом объекты незавершенного строительства, в отличие от зданий, строений, сооружений, не могут быть использованы по назначению до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятого ими земельного участка в собственность.

Кроме того, площадь спорного земельного участка во много раз (более чем в 753 раза) превышает площадь, необходимую для эксплуатации располагающихся на нем объектов недвижимости. Отсутствие намерения использовать участок для обслуживания нежилых помещений подтверждает факт их сноса спустя 1,5 месяца после оформления права собственности на участок. Договор купли-продажи заключен в нарушение установленного ст. 39.3, 39.16, 39.20 ЗК РФ запрета, посягает на публичные интересы, интересы неопределенного круга лиц и государства, в связи с чем является ничтожным. Указанный земельный участок далее был разделен на несколько участков, которые проданы ряду граждан.

Результаты рассмотрения дела:

Первоначально суды отказали в иске. Точку в деле поставил Верховный Суд РФ. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ признала судебные постановления вынесенными с нарушением норм права в связи со следующим:

В соответствии с п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено указанной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Здания, сооружения, земельные участки, объекты незавершенного строительства и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, относятся к недвижимым вещам (ст. 130 ГК РФ). Однако объекты незавершенного строительства, в том числе являющиеся объектами недвижимости, не указаны в ст. 39.3 и 39.20 ЗК РФ наряду со зданиями, сооружениями как объекты, для эксплуатации которых может быть предоставлен земельный участок в собственность без проведения торгов. Наличие на участке принадлежащих гражданину на праве собственности, зарегистрированных в установленном порядке указанных объектов незавершенного строительства не предполагает его право на приобретение в собственность данного участка без проведения торгов.

Спорный земельный участок с видом разрешенного использования «обслуживание автотранспорта» выделен гражданину в аренду для строительства автостоянки. На момент предоставления земельного участка в собственность за плату без проведения торгов на участке не имелось принадлежащего ему на праве собственности здания или сооружения, строительство которого было бы завершено и которое было бы введено в эксплуатацию в установленном законом порядке.

Подп. 1 и 14 ст. 39.16 ЗК РФ предусмотрено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, в том числе в случаях, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов; разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка.

По смыслу указанных норм во взаимосвязи с положениями подп. 6 п. ст. 39.3, п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (ст. 42 ЗК РФ), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу (Обзор судебной практики Верховного Суда РФ № 1 (2021), утвержден Президиумом Верховного Суда 07.04.2021, п. 53). Так, возведение на земельном участке объекта незавершенного строительства, не соответствующего по своему функциональному назначению виду разрешенного использования земельного участка, не влечет возникновения у лица права на приобретение в собственность земельного участка в порядке, предусмотренном п. 1 ст. 39.20 3К РФ.

В определении от 23.04.2020 № 935-О Конституционный Суд РФ пришел к выводу, что, развивая принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, Земельный кодекс предусматривает для собственников зданий или сооружений исключительное право на приватизацию земельных участков, на которых эти объекты расположены, реализуемое без проведения торгов, а также порядок пользования чужим земельным участком лицами, которые приобрели в собственность здания или сооружения. При этом указанный порядок обеспечивает необходимый баланс интересов собственников земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на этих участках, устанавливая границы допустимого использования чужого земельного участка, а именно лишь той его части, которая занята зданием или сооружением и необходима для их использования.

Таким образом, указанный выше принцип земельного законодательства, реализуемый в том числе при приватизации находящихся в публичной собственности земельных участков собственниками расположенных на них зданий и сооружений, подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения, притом что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны.

Площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Принимая во внимание, что спорный земельный участок не мог быть предоставлен в собственность за плату без проведения торгов, сделка купли-продажи земельного участка является ничтожной сделкой, как посягающая на публичные интересы, заключенная с нарушением действующего законодательства и права неопределенного круга лиц на равный доступ к обороту земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

При таких обстоятельствах Судебная коллегия признала незаконными выводы судов об отсутствии правовых оснований для признания договора купли-продажи земельного участка недействительным, отменила состоявшиеся по делу судебные постановления и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. В результате требования прокуратуры были удовлетворены.