Государственной Думой в первом чтении принят законопроект о дополнительной защите жилищных прав граждан в проектах КРТ

04.03.2025

Документ: Законопроект № 467032-8 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения прав граждан при комплексном развитии территорий» (уточнение положений в части защиты жилищных прав граждан при реализации проектов КРТ).

Законопроект внесен Законодательным Собранием Санкт-Петербурга еще в октябре 2023 года, в новой редакции представлен в Государственную Думу в сентябре 2024 года и принят в первом чтении 25 февраля этого года.

В пояснительной записке к законопроекту отмечается, что на сегодняшний день КРТ является одним из ключевых направлений градостроительного развития субъектов РФ, которое осуществляется для повышения эффективности использования территорий, создания необходимых условий для развития инфраструктуры, обновления застроенных территорий. Согласно информации Минстроя России по состоянию на 5 июля 2024 года в 76 субъектах РФ в активной стадии реализации механизма КРТ находится 648 территорий площадью 15,6 тыс. га с градостроительным потенциалом 108 млн кв. м, из них 78,4 млн кв. м жилой площади.

Всего в проработке – 1 222 территории общей площадью более 31 тыс. га, в том числе 110 территорий, комплексное развитие которых осуществляется АО «ДОМ.РФ», с градостроительным потенциалом 218 млн кв. м, из которых 156 млн кв. м жилой площади.

Принято 572 решения о КРТ, в том числе 235 решений о КРТ жилой застройки, общей площадью порядка 13 тыс. га с градостроительным потенциалом 94,8 млн кв. м, из них 66,1 млн кв. м жилой площади. В рамках реализации КРТ жилой застройки расселено 158,05 тыс. кв. м жилого фонда, в том числе аварийного 144,97 тыс. кв. м: улучшены жилищные условия для 9,32 тыс. человек.

Как отмечается в пояснительной записке к проекту, указанная статистическая информация свидетельствует о масштабном характере мероприятий в рамках комплексного развития территории жилой застройки в РФ. Вместе с тем отдельные положения федерального законодательства в части реализации решения о КРТ требуют значительных корректировок, в том числе положения о защите жилищных и имущественных прав граждан.

Законопроектом предлагается, в частности, внести ряд изменений в ЖК РФ, в соответствии с которыми предлагается установить следующее.

1. Высшим исполнительным органом субъекта РФ могут быть установлены требования к месту нахождения многоквартирного дома, в котором расположено жилое помещение, предоставляемое собственнику жилого помещения, нанимателю жилого помещения взамен освобождаемого им жилого помещения.

Необходимость указанной корректировки обусловлена тем, что ч. 7 ст. 321 ЖК РФ предусмотрена возможность установления субъектом РФ путем принятия нормативного правового акта права собственников жилых помещений, нанимателей жилых помещений на получение равнозначного жилого помещения. Такие равнозначные жилые помещения должны соответствовать всем определенным законом требованиям, однако в части местонахождения (городской округ) на примере городов-миллионников это может быть значительно отдаленное от многоквартирного дома, включенного в границы территории жилой застройки, подлежащей комплексному развитию, в котором расположено занимаемое жилое помещение, местоположение многоквартирного дома.

Предлагаемое изменение направлено на определение права субъектов РФ установить требования к месту нахождения МКД, в котором расположено жилое помещение, предоставляемое собственнику, нанимателю взамен освобождаемого им жилого помещения, что обеспечит дополнительные гарантии на получение жилых помещений преимущественно вблизи имеющегося на момент принятия уполномоченным органом соответствующего решения (например, на территории, в отношении которой принято решение о КРТ жилой застройки, либо на смежных территориях).

2. В настоящее время установление дополнительных мер поддержки по обеспечению жилыми помещениями предусмотрено исключительно для собственников жилых помещений в случаях, если это предусмотрено нормативным правовым актом РФ, нормативным правовым актом субъекта РФ, муниципальным правовым актом. Проектом меры поддержки, установленные в ч. 8 ст. 32.1 ЖК РФ, предлагается распространить также на нанимателей жилых помещений по договорам социального найма. 

3. В целях соблюдения баланса интересов всех субъектов КРТ проектом закона предлагается установить продолжительность голосования по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в МКД – 90 дней с даты и времени начала проведения такого голосования, в том числе в случае включения в повестку дня вопроса о включении многоквартирного дома в границы территории жилой застройки, подлежащей комплексному развитию, в соответствии с проектом решения о комплексном развитии такой территории.

4. Предлагается установить, что договор, предусматривающий переход права собственности на жилое помещение, должен содержать, в том числе, сведения о лице, указанном в ч. 9 ст. 32.1 ЖК РФ, обеспечивающем зачет стоимости предоставляемого жилого помещения при определении размера возмещения за освобождаемое жилое помещение, в случае если общая площадь предоставляемого жилого помещения превышает общую площадь освобождаемого жилого помещения (но не более шести квадратных метров жилой площади).

5. В целях упрощения процесса передачи при КРТ жилого помещения, в отношении которого имеются ограничения и (или) обременения, проектом федерального закона предлагается установить, что государственная регистрация перехода таких ограничений и обременений осуществляется без заявления одновременно с государственной регистрацией права собственности на такое жилое помещение на основании договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение.

Законопроектом (пункт 2 статьи 2) предлагается не включать в проект решения о комплексном развитии территории жилой застройки многоквартирные дома, общие собрания собственников помещений в которых не были в установленном порядке созваны или решения общих собраний собственников помещений в которых по вопросу включения многоквартирного дома в решение о комплексном развитии территории жилой застройки которых признаны недействительными. Проектом федерального закона предлагается внести также ряд изменений в Градостроительный кодекс РФ.

В заключении ответственного за законопроект Комитета Государственной Думы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству предложения в целом одобрены с учетом внесения поправок ко второму чтению. В частности в заключении ответственного комитета поддерживается принципиальный подход, согласно которому граждане, переселяемые в рамках реализации «бизнес-проектов» КРТ из ветхих или неблагоустроенных домов, которые не представляют опасности для жизни и здоровья и не признаны аварийными, должны получить свою часть экономической выгоды от данных бизнес-проектов, улучшив жилищные условия. Также в заключении отмечено, что этот подход актуален в связи с переходом в российском законодательстве на мажоритарный принцип принятия решения («принцип большинства») об участии в проекте КРТ жилой застройки собственниками квартир в ветхих или неблагоустроенных многоквартирных домах.

Законопроект поддержан значительным числом субъектов РФ. Правительство РФ представило замечания к законопроекту. Проект включен в примерную программу решением Государственной Думы на апрель 2025 года