Судебная практика: подрядчик отвечает за скрытые дефекты, даже после приемки объекта

25.02.2025

Документы: Определение Верховного Суда РФ от 05.02.2025 № 303-ЭС24-16745 по делу № А59-561/2019.

Суть спора: Администрация потребовала от общества устранить строительные дефекты в многоквартирном доме, приобретенном для детей-сирот. После заселения жильцы выявили недостатки: проблемы с вентиляцией, сырость, плесень, холодные зоны, плохая звукоизоляция. Администрация ссылалась на гарантийные обязательства, подрядчик возражал, заявляя, что дефекты связаны с неправильной эксплуатацией.

Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций встали на сторону подрядчика. Верховный Суд отменил эти решения, высказав следующее правоприменительные позиции:

При рассмотрении дела получено два заключения экспертов (первоначальная и повторная судебные экспертизы) по поставленным вопросам, но имеющие явно противоположные выводы. Отвергая первоначальное экспертное заключение как доказательство, суд первой инстанции не указал, какие конкретно обстоятельства вызывают сомнения или свидетельствуют о том, что экспертом допущены нарушения, которые могли бы повлиять на достоверность и обоснованность заключения, то есть не мотивировал свое несогласие с ним.
Суду следовало учесть, что для проведения повторной экспертизы в распоряжение экспертов проектно-сметная документация на дом не представлялась, обществом представлена только исполнительная документация в части устройства системы вентиляции. При этом вывод о соответствии жилых помещений и общего имущества многоквартирного дома проектно-сметной документации сделан экспертами исходя из наличия разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а также информации о техническом состоянии квартир. Таким образом, в отсутствие проектно-сметной и исполнительной (за исключением устройства вентиляции) документации на многоквартирный дом, необходимой для установления недостатков и причин их возникновения, выводы заключения повторной судебной экспертизы не могли быть положены в основу судебного решения.
Несмотря на наличие противоречивых выводов в заключениях первоначальной и повторной судебных экспертиз, суд первой инстанции не принял предусмотренных процессуальным законодательством мер для устранения этих противоречий – путем назначения дополнительной либо повторной судебной экспертизы в целях получения возможности дальнейшей оценки представленных доказательств.
Делая вывод о том, что выявленные недостатки возникли не по вине ответчика, после передачи квартир в ходе длительной эксплуатации многоквартирного дома, суд, руководствовался заключением повторной экспертизы. Между тем согласно ч. 2 ст. 64, ч. 3 ст. 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.
Общество как продавец обязано передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи, и отвечает за недостатки товара, возникшие до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента. Как застройщик общество гарантирует достижение объектом строительства указанных в технической документации показателей, возможность эксплуатации объекта и несет ответственность за допущенные отступления от требований, предусмотренных в технической документации, в строительных нормах и правилах.
Обязанность доказывания отсутствия вины в рамках гарантийных обязательств лежит на стороне сделки, которая является ее фактическим исполнителем либо лицом, обязанным в силу закона предоставить соответствующие гарантии (определения Верховного Суда РФ от 25.08.2016 № 305-ЭС16-4838, от 07.03.2023 № 305-ЭС22-22698, от 24.10.2024 № 308-ЭС24-10386).
Согласно ст. 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами. Применительно к оценке качества товара (выполненных работ) таким доказательством не может служить пояснение стороны, поскольку стороны заинтересованы в исходе дела и оценке доказательств в свою пользу. Поэтому при разрешении настоящего спора сбор доказательств должен быть направлен на выяснение вопросов о соблюдении норм и правил при строительстве многоквартирного дома. Исходя из вышеуказанного, суд первой инстанции и согласившиеся с ним суды апелляционной и кассационной инстанций свои выводы об отсутствии оснований для удовлетворения иска должным образом не мотивировали.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ направила дело на новое рассмотрение.