В помощь заказчикам: разъяснения Минстроя России по вопросам отнесения создаваемого сооружения к недвижимости

16.09.2025

Документы: письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 07.08.2025 № 46420-ЕБ/08 «О разъяснении градостроительного законодательства».

Департамент градостроительной деятельности и архитектуры Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ рассмотрел обращение Федеральной налоговой службы по вопросу разъяснения градостроительного законодательства и.

В соответствии с п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ (далее - ГрК РФ) объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

Пунктом 10.2 ст. 1 ГрК РФ предусмотрено, что некапитальные строения, сооружения - строения, сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений (в том числе киосков, навесов и других подобных строений, сооружений.

Согласно ч. 1.2 ст. 52 ГрК РФ строительство, реконструкция, капитальный ремонт объектов капитального строительства осуществляется в соответствии с проектной документацией, рабочей документацией, если иное не предусмотрено ч. 1.4 ст. 48 ГрК РФ.

Идентификация зданий и сооружений (объектов капитального строительства) при подготовке проектной документации осуществляется в соответствии с требованиями ст. 4 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», и относится к прерогативе застройщика (заказчика). Идентификационные признаки зданий и сооружений должны быть определены и указаны застройщиком (техническим заказчиком) в задании на выполнение инженерных изысканий, а также в задании на проектирование в соответствии с законодательством РФ.

При этом на основании п.1 Положения о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию, утвержденного постановлением Правительства РФ от 16.12.2008 № 87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию», в соответствии со ст. 49 ГрК РФ установлена необходимость разработки проектной документации на объект капитального строительства, а также устанавливаются требования к содержанию разделов такой проектной документации для строительства, реконструкции, капитального ремонта различных видов объектов капитального строительства (включая линейные объекты), в том числе состав разделов проектной документации и требования к содержанию разделов такой проектной документации на отдельные этапы строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

Объекты капитального строительства в зависимости от их функционального назначения и характерных признаков подразделяются на следующие виды:

а) объекты производственного назначения (здания, строения, сооружения производственного назначения, в том числе объекты обороны и безопасности), за исключением линейных объектов;

б) объекты непроизводственного назначения (здания, строения, сооружения жилищного фонда, социально-культурного и коммунально-бытового назначения, а также иные объекты капитального строительства непроизводственного назначения);

в) линейные объекты (трубопроводы, автомобильные и железные дороги, линии электропередачи и др.).

В соответствии со ст. 128 ГК РФ к объектам гражданских прав относятся вещи. Исходя из положений п. 1 ст. 130 ГК РФ следует, что к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в ЕГРН.

Таким образом, право собственности может быть зарегистрировано лишь в отношении тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав.

Так, при решении вопроса об отнесении объектов к объектам недвижимости, государственный учет и государственная регистрация прав на которые должны осуществляться в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», следует руководствоваться:

- наличием у таких объектов признаков, способных относить их в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым вещам;

- наличием самостоятельного функционального (хозяйственного) назначения;

- возможностью выступать в гражданском обороте в качестве самостоятельного объекта гражданских прав.

Определение объекта в качестве объекта недвижимости и подтверждение его существования в качестве такового осуществляются органом кадастрового учета при рассмотрении документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета, с учетом положений нормативных правовых актов, составляющих правовую основу регулирования кадастровых отношений.

Индивидуализация недвижимого имущества осуществляется в процессе кадастрового учета, в результате чего объект получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других недвижимых вещей.

В тоже время необходимо учитывать, что в соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 29.1 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности»кадастровый инженер обязан отказаться от заключения договора подряда на выполнение кадастровых работ в случае, если объект недвижимости, в отношении которого заказчик кадастровых работ предполагает выполнение таких работ, не является объектом недвижимости, в отношении которого осуществляется кадастровый учет в соответствии с Законом № 218-ФЗ.

Согласно положениям п. 1 ст. 130 ГК РФ, ч.6, 7 ст. 1 Закона № 218-ФЗ объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, являются объектами недвижимости, в отношении которых осуществляется государственный кадастровый учет и права на которые подлежат государственной регистрации.

Верховным Судом РФ отмечается, что для признания имущества недвижимым необходимо представить доказательства возведения его в установленном законом и иными нормативными актами порядке на земельном участке, предоставленном для строительства объекта недвижимости, с получением разрешительной документации (например, определения Верховного Суда РФ от 22.12.2015 № 304-ЭС15-11476, от 02.02.2021 № 306-ЭС20-23816).

Вместе с тем следует отметить, что согласно мнению Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ (постановление от 24.09.2013 № 1160/13 по делу № А76-1598/2012), по смыслу положений гражданского законодательства право собственности может быть зарегистрировано в едином государственном реестре лишь в отношении тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав.

При этом в связи с отсутствием у вещи качеств самостоятельного объекта недвижимости право собственности на него не подлежит регистрации независимо от его физических характеристик и наличия отдельных элементов, обеспечивающих прочную связь этого сооружения с соответствующим земельным участком. Данная позиция поддерживается Верховным Судом РФ (определение от 23.01.2015 № 305-ЭС14-7970 по делу № А40-94643/13).

Таким образом, сложившаяся практика правоприменения и требования действующего законодательства указывают на то, что вопрос отнесения создаваемого сооружения к недвижимости должен определяться на этапе проектирования такого объекта, и по результатам строительства такой объект должен отвечать признакам недвижимости, определенным ГК РФ, и быть способным выступать в гражданском обороте в качестве отдельного объекта гражданских прав.